일조권 사선제한 문제점

일조권 사선제한 문제점

 

 

 

지난 글이었던 '건폐율 용적률'에 이어서 오늘은 부동산 공부에 필수적인 '일조권 사선제한'에 대한 내용을 정리해보려 한다.

 

보통 부동산 투자에 대해 공부하다 보면 '북쪽에 도로를 낀 대지'를 사야 한다는 이야기를 듣게 되는데, 이런 말이 나오는 이유도 바로 일조권과 사선제한 때문이다.

 

그러면 지금부터 일조권이란 무엇이고, 사선제한으로 인해 발생하는 분쟁에 대해 알아보자.

 

 

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일조권이란?

일조권은, 쉽게 말해 건물이나 주택에서 생활하면서 햇빛을 적절하게 받을 수 있는 권리를 의미한다. 이러한 일조권에 대한 이야기를 처음 듣는 사람들은 의아해 하는 경우도 많은데, 이는 법적 분쟁으로 이어질 정도로 굉장히 민감한 사안에 해당한다.

 

그런데 어찌 보면, 자신이 생활하는 공간 앞에 크게 건물이 지어져서 빛이 전혀 들어오지 않는다면 삶의 질이 확연하게 떨어지는 것은 당연하다고 볼 수 있다. 안 그래도 수많은 현대인들이 비타민D 결핍으로 인해 고생하고 있는 데다가, 빨래도 널어야 하기 때문이다.

 

즉, 일조권이 있어야 건물 내부가 쾌적한 환경을 유지할 수 있고, 건물 주변의 생태계도 유지할 수 있기 때문에 실제로도 법률에 의해 보호되고 있다. 만일 새롭게 지어지거나, 증축을 하는 건물이 옆 건물의 일조권을 침해하는 경우 건물주는 이에 대해 이의를 제기할 수 있다.

 

따라서 건설사 입장에서는 건물을 지을 때 이러한 '일조권'을 고려하여 건물 높이를 제한하거나, 건물 상부의 구조를 수정하기도 한다. 그런데 막상 또 건물 높이를 제한하면 용적률이 줄어들게 될 것이고, 이에 대한 경제적 손실이 발생하는 경우가 생긴다.

 

그래서 이러한 문제들을 서로 절충하면서 탄생한 것이 '사선제한'이라는 것인데, 이로 인해 건물의 층수를 그나마 확보하면서도 일조권을 침해하지 않는 형태로 건물을 설계하게 된다. 이러한 사선제한의 대표적인 예시로 도산대로에 위치한 '송은 아트스페이스'가 있다.

 

 

송은 아트스페이스

일조권 사선제한

고로 '사선제한'이란 일조권을 보호하기 위해 건물의 높이와 기울기를 조절하는 제한 규정을 말한다. 이 규정은 일조권뿐만 아니라 주변의 자연환경에 미치는 영향을 최소화하기 위한 목적도 있다.

 

국내에서는 보통 정북방향의 인접 대지 경계선으로부터 일정 구간 띄어서 건축을 하도록 규정하고 있는데, 모든 지역이 해당하는 것은 아니고 '일반주거지역'과 '전용주거지역'에만 적용이 된다.

 

아무튼 이러한 이유 때문에 '북쪽에 도로를 낀 대지'를 사야 한다는 말이 나오게 된 것이고, 기본적으로 대지가 인접해 있는 경우 9m가 초과되는 건물 높이의 정반 정도를 거리제한을 두어야 한다.

 

다시 정리하자면, 정북방향에 인접대지가 있는 경우. 9m 높이의 건물까지는 1.5m 거리를 두면 되고, 만약 12m 높이의 건물이라고 가정하면 6m 거리를 두어야 한다. (9m는 보통 3층 건물 정도에 해당)

 

그런데 건물 자체를 뽑아서 옮길 수는 없으니,, 사선제한의 영향을 받는 층수부터는 위 이미지인 '송은 아트스페이스'처럼 모서리를 깎아나가기 시작하는 것이다.

 

따라서 단독주택이나 오래된 구옥을 임장하러 다닐 때도, 북쪽에 도로를 낀 대지를 추천하는 이유도 정북방향의 일조권 사선제한을 받기 때문이다.

 

 

 

 

위 이미지와 같은 식으로 정남 방향에 있는 건물이 층수가 높으면 그 바로 뒤에 정북 방향에 있는 건물의 일조권을 침해하는 상황이 발생하기 때문에, 건물 자체의 거리를 두거나 9m 이상부터는 모서리를 조금씩 깎아나가면서 정북 방향에 있는 건물의 일조권을 보호해 주어야 한다.

 

즉, 정남 방향에 있는 건물은 뒷 건물의 눈치를 보면서 건물 설계를 해야하기 때문에 건물을 짓는데 여러모로 자유도가 떨어지게 되는 것이다. 반대로 정북 방향에 있는 건물은 눈치를 볼 필요가 없다.바로 앞이 도로변이기 때문에 초고층 건물을 짓지 않는 이상에야 도로 건너편에 있는 건물의 일조권을 침해할 일이 적어지기 때문이다.

 

 

건폐율 용적률 쉬운 이해

 

 

일조권 사선제한